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危机处处的内地房产融资

危机处处的内地房产融资

很多时候香港的企业都会进驻国内投资房地产业务,甚至会投入大笔款项用作购买土地来兴建厂房,办公楼和投资物业,或为日后融资担保品等用途。如牵涉到这种情况,一般香港企业都会透过国内成立子公司去购买用来开发的土地或持有及管理房地产项目。 大部份企业的做法多是通过香港母企业以注册资本金打入子公司,利用款项结算作为购买土地及发展房产。大多数的港资企业家都会对国内就地产项目的融资部份有所误解,误以为土地款缴纳后并得到土地使用权证,很容易地就可以抵押土地而获得贷款。但央行早已全面收紧融资申请,国内银行对房产融资及贷款批核亦早已收收。 更严格地限制信贷及收紧房企的各种融资管道,拒绝再给「四证不全」的开发商提供贷款。当中包括“建设用地规划许可证”,它严格限定土地使用范围,边界和占地面积;其次是“建设工程规划许可证”,它限定本规划地块上所建建筑物的功能类别;第三是“建筑工程施工许可证”;第四是“国有土地使用证”。这4个合资格的证明,方能获得银行贷款融资。 在申请这4证前,往往需要注入大额资金及相关成本费用,包括「规划成本」,「土地勘探费用」,批文申请成本,土地平整费用及「拆迁费用」等前期开发费,以及委托承建商建筑的起动费用的首付款亦可能需要企业运用自身资金去支付,现时中国政府已不容许以一境外股东贷款形式,利用投注差,用于去缴付土地款和开发费用,所以也会遇到资金流困难。故此有些人会透过境外借贷,然后通过母企业借给内地子公司来开发房地产项目,这个渠道已不可行。 除了一般传统性融资直接银行贷款,内保外贷,贸易融资,信用状等以解决项目资金需求的方法外。企业也可以灵活思考,懂得运用其他财技,例如可以透过现时流行人民币互换资金池去达到内地公司资金要求,更甚者也可以灵活动用境内外集团。   〖头条日报 - 创富连城专栏〗 文章连结: http://hd.stheadline.com/news/columns/921/20180118/638780/
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